Šta se dešava sa kaparom ako banka odbije stambeni kredit?
Kupovina nekretnine jedan je od najvećih finansijskih koraka u životu. Kada se stan ili kuća kupuju putem kredita, gotovo uvek se prvo potpisuje predugovor i daje kapara za stan. Međutim, mnogi kupci postavljaju isto pitanje – šta se dešava sa kaparom ako banka odbije stambeni kredit?
Odgovor nije jednostavan, jer zakoni u Srbiji ne propisuju automatsko pravilo koje važi za sve situacije. Ishod zavisi prvenstveno od toga šta piše u predugovoru, kako je ugovorena kapara i kakav su dogovor postigli kupac i prodavac.
U nastavku objašnjavamo šta kaže praksa, kada postoji mogućnost vraćanja kapare, kada prodavac može da je zadrži i kako se možete zaštititi pre nego što potpišete bilo kakav dokument.
Šta predstavlja kapara pri kupovini stana?
Kapara predstavlja novčani iznos koji kupac daje prodavcu kao potvrdu da ozbiljno namerava da kupi nekretninu. Najčešće se daje prilikom potpisivanja predugovora, dok se konačni ugovor zaključuje nakon što budu ispunjeni svi uslovi za prodaju.
Njena svrha je da obezbedi obe strane:
- kupac pokazuje ozbiljnost svoje namere;
- prodavac rezerviše nekretninu i ne nudi je drugim kupcima;
- obe strane potvrđuju da žele da realizuju kupoprodaju.
Iako mnogi smatraju da postoji univerzalno pravilo, u praksi kapara i stambeni kredit predstavljaju kombinaciju koja zahteva veoma pažljivo sastavljen predugovor.
Koja je razlika između kapare i učešća za stambeni kredit?
Ove dve stvari se često mešaju, ali nisu isto.
Kapara se daje prodavcu kao deo dogovora između kupca i prodavca.
Učešće predstavlja iznos koji kupac obezbeđuje iz sopstvenih sredstava kako bi ispunio uslove banke za odobravanje stambenog kredita.
Na primer:
- stan košta 120.000 evra;
- banka traži najmanje 20% učešća;
- kupac daje 10.000 evra kapare;
- ta kapara se kasnije najčešće uračunava u ukupno učešće.
Dakle, kapara nije isto što i učešće, iako u praksi može predstavljati deo učešća koje kupac obezbeđuje.
Zašto se prvo potpisuje predugovor?
Kod kupovine stana na kredit, banka ne može odmah da isplati prodavca.
Potrebno je vreme za:
- prikupljanje dokumentacije;
- procenu vrednosti nekretnine;
- proveru kreditne sposobnosti;
- odobravanje kredita;
- pripremu ugovora.
Zbog toga se prvo zaključuje predugovor za kupovinu stana, kojim se definišu:
- kupoprodajna cena;
- rok za zaključenje glavnog ugovora;
- visina kapare;
- prava i obaveze obe strane;
- šta se dešava ako kupoprodaja ne bude realizovana.
Upravo poslednja stavka često odlučuje da li postoji povraćaj kapare ili ne.
Da li banka može da odbije stambeni kredit?
Da.
Čak i kada kupac smatra da ispunjava sve uslove, banka može doneti negativnu odluku.
Najčešći razlozi su:
- nedovoljna kreditna sposobnost;
- previsoka zaduženost;
- neredovna primanja;
- problemi sa dokumentacijom;
- pravni nedostaci nekretnine;
- negativna procena rizika;
- niža procenjena vrednost stana.
Kod procene nekretnine banka proverava i da li dokumentacija odgovara stvarnom stanju na terenu. Poseban problem može predstavljati razlika između uknjižene i stvarne površine stana. O ovoj temi detaljnije možete pročitati u članku Kupovina stana na kredit – veća kvadratura od uknjižene
Upravo ovakve okolnosti mogu dovesti do toga da banka odbije zahtev ili odobri manji iznos kredita.
Šta se dešava sa kaparom ako banka odbije stambeni kredit?
Ovo je pitanje koje najviše zanima kupce.
Najvažnije je znati sledeće:
Zakon ne propisuje automatsko rešenje.
Ne postoji pravilo koje kaže da se kapara uvek vraća ili da je prodavac uvek zadržava.
Sve zavisi od:
- sadržaja predugovora;
- načina na koji je kapara ugovorena;
- razloga zbog kojih kredit nije odobren;
- dogovora između kupca i prodavca.
Zbog toga je odgovor na pitanje šta se dešava sa kaparom ako banka odbije stambeni kredit različit od slučaja do slučaja.
Da li se kapara automatski vraća?
Ne.
To je jedna od najčešćih zabluda.
Mnogi kupci veruju da će im banka, ukoliko odbije kredit, automatski omogućiti vraćanje kapare.
To nije tačno.
Ako u predugovoru ne postoji posebna klauzula koja uređuje ovu situaciju, može doći do spora između kupca i prodavca.
Zbog toga je izuzetno važno da se pitanje odbijenog kredita reguliše unapred.
Šta najčešće piše u predugovoru?
Dobro sastavljen predugovor i kapara trebalo bi da precizno regulišu:
- rok za dobijanje kredita;
- obavezu kupca da podnese zahtev banci;
- šta predstavlja dokaz da je kredit odbijen;
- rok za obaveštavanje prodavca;
- način vraćanja kapare;
- mogućnost produženja roka.
Što su odredbe preciznije, manja je mogućnost nesporazuma.
Tri najčešća scenarija iz prakse
1. Prodavac vraća celu kaparu
Ovo je najpovoljnije rešenje za kupca.
Najčešće postoji klauzula da će se izvršiti povraćaj kapare ukoliko:
- kupac blagovremeno podnese zahtev;
- banka zvanično odbije kredit;
- kupac dostavi potvrdu banke.
Ovakva odredba pruža sigurnost obe strane.
2. Prodavac zadržava deo kapare
Ponekad strane ugovore da prodavac zadržava deo iznosa kako bi pokrio:
- izgubljeno vreme;
- troškove dokumentacije;
- rezervaciju nekretnine.
Ovakva rešenja nisu retka kada je nekretnina dugo bila povučena iz prodaje.
3. Prodavac zadržava celu kaparu
Ovo se dešava kada predugovor predviđa da kupac snosi rizik odbijanja kredita.
Na primer:
- kupac nije proverio kreditnu sposobnost;
- kasnio je sa podnošenjem zahteva;
- odustao je od kredita;
- nije ispunio obaveze iz predugovora.
U takvim slučajevima može doći do toga da prodavac zadrži kompletnu kaparu.
Kako kupac može da se zaštiti pre davanja kapare?
Pre nego što date bilo kakav novac, preporučuje se da:
- proverite svoju kreditnu sposobnost;
- razgovarate sa bankom;
- proverite pravni status nekretnine;
- angažujete advokata ili agenciju;
- pažljivo pročitate svaki član predugovora;
- tražite da se unese posebna klauzula o odbijenom kreditu.
Na taj način značajno smanjujete mogućnost finansijskog gubitka.
Koje klauzule bi trebalo uneti u predugovor?
Dobar ugovor o kapari može sadržati odredbe poput:
- da se kapara vraća ukoliko banka odbije kredit;
- da kupac mora dostaviti potvrdu banke;
- rok za podnošenje zahteva banci;
- rok za obaveštavanje prodavca;
- mogućnost produženja roka ukoliko banka kasni sa odlukom;
- način vraćanja novca.
Ovakve klauzule štite i kupca i prodavca.
Šta ako procenitelj banke proceni nižu vrednost stana?
Ovo je veoma česta situacija.
Na primer:
Dogovorena cena stana iznosi 140.000 evra.
Međutim, procenitelj banke proceni da nekretnina vredi 128.000 evra.
Banka tada može:
- odobriti manji kredit;
- tražiti veće učešće;
- odbiti finansiranje ukoliko proceni da postoji prevelik rizik.
Kupac tada mora da obezbedi dodatni novac ili da pregovara sa prodavcem o nižoj ceni.
Upravo zbog ovakvih situacija preporučuje se da predugovor predvidi šta se dešava ukoliko banka odobri manji kredit od očekivanog.
Najčešće greške kupaca pri kupovini stana na kredit
Najčešće greške uključuju:
- davanje velike kapare bez konsultacije sa bankom;
- potpisivanje predugovora bez advokata;
- neproveravanje dokumentacije;
- pretpostavku da će kredit sigurno biti odobren;
- neunošenje klauzule o odbijenom kreditu;
- mešanje pojmova kapare i učešća;
- nepravovremeno podnošenje zahteva banci.
Sve ove greške mogu dovesti do nepotrebnih finansijskih problema.
Saveti advokata i agencija za nekretnine
Stručnjaci uglavnom preporučuju da:
- prvo proverite kreditnu sposobnost;
- prikupite svu potrebnu dokumentaciju;
- angažujete advokata pre potpisivanja predugovora;
- ne pristajete na nejasne odredbe;
- insistirate da se jasno definiše šta se dešava ako banka odbije kredit.
Jedna jasno napisana klauzula često može sprečiti dugotrajne sporove.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Da li gubim kaparu ako mi banka odbije kredit?
Ne nužno. Zavisi od odredbi predugovora i dogovora sa prodavcem. Ne postoji automatsko zakonsko pravilo da se kapara vraća ili zadržava.
Koliko obično iznosi kapara?
Najčešće između 5% i 10% dogovorene kupoprodajne cene, mada iznos zavisi od dogovora ugovornih strana.
Da li je kapara isto što i učešće?
Ne. Kapara je deo dogovora između kupca i prodavca, dok je učešće iznos koji kupac obezbeđuje prema uslovima banke za odobrenje stambenog kredita.
Može li prodavac da zadrži celu kaparu?
Može, ako je to predviđeno predugovorom ili ako su ispunjeni uslovi zbog kojih kupac snosi odgovornost za neizvršenje ugovora.
Da li predugovor mora biti overen?
Da bi imao punu pravnu sigurnost i mogao da proizvodi predviđena pravna dejstva u prometu nepokretnosti, predugovor bi trebalo zaključiti u propisanoj formi i overiti kod javnog beležnika, kao i glavni ugovor.
Šta ako banka odobri manji iznos kredita?
Kupac može da obezbedi razliku iz sopstvenih sredstava, pregovara o nižoj ceni ili, ako je tako ugovoreno, odustane od kupovine uz uslove definisane predugovorom.
Može li se ugovoriti povraćaj kapare?
Da. To je uobičajena praksa i preporučuje se da se jasno unese u predugovor.
Šta ako prodavac odustane od prodaje?
Ako prodavac neopravdano odustane, posledice zavise od ugovorenih odredbi i primene pravila o kapari. U praksi se često ugovara obaveza vraćanja primljene kapare, a u određenim slučajevima i isplata dvostrukog iznosa kapare, ako je tako predviđeno zakonom ili ugovorom.
Šta treba zapamtiti pre davanja kapare?
Na pitanje šta se dešava sa kaparom ako banka odbije stambeni kredit ne postoji jedinstven odgovor koji važi za sve kupoprodaje u Srbiji. Zakon ne propisuje automatsko rešenje, pa ishod zavisi od sadržaja predugovora, ugovora o kapari i dogovora između kupca i prodavca.
Zato kupci ne bi trebalo da daju kaparu pre nego što pažljivo provere svoju kreditnu sposobnost, pravni status nekretnine i uslove predugovora. Posebno je važno da dokument sadrži jasnu klauzulu koja reguliše šta se dešava sa kaparom u slučaju odbijanja stambenog kredita, jer upravo ona može sprečiti nepotrebne finansijske gubitke i dugotrajne sporove.
