Zakon „svoj na svome“ – šta znači, ko može da se upiše i da li je ostavina obavezna?

U praksi se često čuje izraz „svoj na svome“, ali malo ko zna šta on tačno znači u pravnom smislu. Ovaj termin se odnosi na Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji je donet kako bi se rešili dugogodišnji problemi sa neuknjiženim kućama, placovima i objektima u Srbiji.

Ovaj zakon je posebno važan za:

• naslednike neuknjiženih kuća
• vlasnike objekata bez kompletne dokumentacije
• lica koja godinama koriste nepokretnost, ali nisu upisana u katastar

U nastavku objašnjavamo šta zakon dozvoljava, ko ima pravo da podnese zahtev i da li je ostavinski postupak obavezan.

Šta je zapravo zakon „svoj na svome“?

Zakon „svoj na svome“ omogućava upis prava svojine u katastar čak i kada ne postoji potpuna pravna dokumentacija, pod uslovom da postoji kontinuitet faktičkog vlasništva.

Drugim rečima, zakon priznaje realnost u Srbiji:

• kuće su građene pre decenija
• nasledstva nisu rešavana na vreme
• dokumentacija je nepotpuna ili izgubljena

Cilj zakona je da se stvarno stanje uskladi sa katastrom, kako bi nepokretnosti mogle da se:

• prodaju
• poklanjaju
• opterete hipotekom
• legalno koriste u pravnom prometu

Ko može da podnese zahtev po ovom zakonu?

Zahtev za upis prava svojine može da podnese:

• vlasnik nepokretnosti
• naslednik (čak i ako ostavina još nije završena)
• lice koje ima pravni interes
• jedan od više naslednika

👉 Ovo je ključna stvar: nije obavezno da ostavinski postupak bude završen u trenutku podnošenja zahteva.

Da li mora da se završi ostavinski postupak?

Ne.

Ovo je jedna od najvećih zabluda.
Zakon ne uslovljava podnošenje zahteva završenom ostavinom.

Dovoljno je da:

• postoji osnov nasledstva (zakonski ili testamentarni)
• se ostavinski postupak pokrene ili je u toku
• se u zahtevu to jasno navede

Razlog je jednostavan:
➡️ država je svesna da ostavinski postupci i katastar često traju mesecima ili godinama, i građani ne smeju da snose posledice tog kašnjenja.

Rokovi – šta je stvarno važno?

Zakon propisuje rok za podnošenje zahteva, ali:

📌 bitan je datum predaje zahteva, ne završetak postupka.

Ako:

• je zahtev predat u roku
• a sud, notar ili katastar kasne

➡️ pravo se ne gubi.

Ovo je potvrđeno i u praksi i u tumačenjima katastra.

Koliko traje postupak u praksi?

Realna slika (na osnovu iskustava građana):

• Ostavinski postupak: 2–6 meseci
• Upis u katastar: 6–12 meseci (nekad i duže)

Zakon je upravo zbog toga fleksibilan i fokusiran na pokretanje, a ne na brzinu institucija.

Zašto je ovaj zakon važan za tržište nekretnina?

Zakon „svoj na svome“ ima ogroman uticaj na tržište jer:

• povećava broj legalno uknjiženih nekretnina
• omogućava prodaju objekata koji su godinama „stajali“
• smanjuje pravnu nesigurnost kupaca

Ako planiraš prodaju, kupovinu ili ulaganje u nepokretnost, važno je razumeti i širi kontekst propisa, uključujući i novi zakon o legalizaciji u Srbiji, koji dodatno uređuje ovu oblast.

Šta je najpametnije uraditi?

U praksi, najbolja strategija je:

1. Podneti zahtev po zakonu „svoj na svome“ što pre
2. U zahtevu navesti da je ostavina u toku (ako jeste)
3. Paralelno voditi ostavinski postupak
4. Sačuvati dokaz o predaji zahteva

➡️ Time se obezbeđuje pravna sigurnost i poštovanje zakonskih rokova.

Zakon „svoj na svome“ je donet u korist građana, ne protiv njih.
Ako postoji realno vlasništvo i pravni osnov, zakon daje mehanizam da se ono konačno i formalno prizna.

U oblasti nekretnina, pravovremena reakcija je važnija od savršene dokumentacije.

Jedna od važnih tema za vlasnike neuknjiženih objekata jeste kako zakon „svoj na svome“ funkcioniše u situacijama kada nepokretnosti imaju više parcela ili kada su delovi objekta evidentirani u različitim katastarskim jedinicama — slično kao kada se razmatra legalnost zahvata na objektu poput zastakljivanja terase koji takođe može zahtevati posebne uslove upisa u katastar i saglasnost nadležnih organa. U tim slučajevima je ključno razumeti da zakon omogućava upis prava svojine i bez potpuno sređenih parcela, pod uslovom da postoji kontinuitet faktičkog vlasništva, čime se rešavaju složenije situacije kao što su objekti na više katastarskih parcela bez potpunih listova nepokretnosti.