Svoj na svome: šta zakon kaže kada se objekat nalazi na više katastarskih parcela?

Izraz „svoj na svome” često se koristi u oglasima za nekretnine i svakodnevnom govoru, ali u praksi iza njega stoji vrlo konkretno pravno pitanje: da li je objekat izgrađen i upisan na parcelama koje su u vlasništvu istog lica.

Posebno problematične situacije nastaju kada se jedan objekat fizički nalazi na dve ili više katastarskih parcela. U tim slučajevima presudnu ulogu ima Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji se u praksi često naziva upravo – zakon „svoj na svome”.

U nastavku objašnjavamo šta zakon dozvoljava, a šta ne, i kako se takve nekretnine tretiraju u katastru.

Šta znači „svoj na svome” u pravnom smislu

U pravnom smislu, „svoj na svome” znači da su objekat i zemljište ispod njega u istom vlasništvu, ili da postoji važeći pravni osnov koji dozvoljava gradnju i upis (npr. pravo građenja).

Važno je naglasiti:
📌 Plaćanje poreza ili dugogodišnje korišćenje nije dokaz vlasništva.
📌 Katastar priznaje isključivo upisano pravo ili zakonom dozvoljeni izuzetak.

Objekat na više katastarskih parcela – da li je to dozvoljeno?

✅ Dozvoljeno je ako:

• Sve parcele pripadaju istom vlasniku, ili
• postoji pravni osnov (ugovor, pravo građenja, saglasnost vlasnika).

U tom slučaju, objekat se može evidentirati i upisati kao jedinstvena celina, čak i ako formalno „leži” na više parcela.

❌ Problem nastaje ako:

• makar jedna parcela nije u vlasništvu investitora, i
• ne postoji pravni osnov za gradnju na toj parceli.

U tom slučaju:

• objekat nije „svoj na svome”,
• katastar može odbiti upis,
• legalizacija ili promet (prodaja, kredit) postaju rizični.

Kako pomaže Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava?

Ovaj zakon omogućava olakšani upis prava u situacijama kada ne postoji kompletna građevinska dokumentacija, naročito kod:

• objekata izgrađenih pre 1968. godine,
• starijih porodičnih kuća,
• objekata koji postoje u faktičkom stanju, ali nisu upisani.

Međutim, zakon ne može da reši pitanje tuđeg vlasništva nad zemljištem.

👉 Drugim rečima:
zakon može da pomogne oko papira – ali ne može da pređe preko granica tuđe parcele bez saglasnosti.

Šta katastar proverava u ovim slučajevima

Prilikom upisa, katastar proverava:

• vlasništvo nad svim parcelama koje objekat zauzima,
• da li objekat prelazi granice parcela,
• da li postoji pravni osnov za takvo stanje.

Ako objekat zahvata deo parcele drugog vlasnika, bez pravnog osnova, upis se odbija ili se evidentira uz zabeležbu, što direktno utiče na vrednost nekretnine.

Kako se problem rešava u praksi

U zavisnosti od situacije, rešenja mogu biti:

• parcelacija i spajanje parcela,
• otkup dela parcele,
• ugovor o pravu građenja,
• saglasnost vlasnika uz upis prava.

Bez jednog od ovih koraka, nekretnina ne može biti čista u prometu, bez obzira na to što se u oglasima navodi „svoj na svome”.

Zašto je ovo važno pri kupovini ili prodaji

Kupci danas sve češće proveravaju:

• katastarsko stanje,
• legalnost objekta,
• mogućnost kreditiranja.

Ako se ispostavi da objekat nije u potpunosti na parcelama istog vlasnika, cena često pada ili dolazi do odustajanja od kupovine.

Zato je važno da se pravni status razjasni pre oglašavanja ili kupovine.

Kada nekretnina zaista jeste „svoj na svome”

Nekretnina se može smatrati pravno čistom kada:

• objekat u celosti leži na parcelama istog vlasnika,
• ili postoji validan pravni osnov za svaku parcelu,
• i kada je stanje upisano ili upisivo u katastar.

Sve ostalo je rizik, bez obzira na to kako se u praksi naziva.

Važno je naglasiti da Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima ne funkcioniše izolovano, već se u praksi često primenjuje uporedo sa propisima o legalizaciji objekata. U situacijama kada objekat nije u potpunosti upisan ili nema kompletnu dokumentaciju, ključno je razumeti kako važeći propisi tretiraju nelegalnu gradnju i mogućnosti naknadnog upisa, o čemu detaljnije pišemo u posebnoj analizi:
👉 https://stanovikuce.rs/novi-zakon-legalizacija-srbija-2025/